【地銀】不動産融資がバブル期を超す、焦げ付く可能性が飛躍的に高まっている状態


不動産バブル
1: 海江田三郎 ★ 2016/11/24(木) 15:10:29.78 ID:CAP_USER
銀行などによる不動産業向け融資の拡大が続いています。日銀によると、今年度上期(4~9月)は、新規融資額が7兆706億円に達して、バブル経済の時期の新規融資額を抜きました。過熱する銀行の不動産関連融資の現状は?

 金融業界を30年余にわたり取材してきた金融ジャーナリスト、浪川攻さんが報告します。

 ◇信金と手を組んで不動産融資を加速させる関西系地銀

 東京都の郊外で目立っているのが、ある地方銀行A銀行と信用金庫による提携ビジネスである。A銀行は関西地方を拠点とする典型的な地銀で、近年、首都圏における融資攻勢を強めてきた。そのほとんどが不動産関連融資である。もともと、首都圏に拠点があるわけでもない。そこで、東京の郊外を地盤とする信金と手を結んだ。

 実際にどのような形で不動産関連融資が行われているのかを説明しよう。

 信金の顧客のなかには、マンション建設に適した不動産の所有者がいる。まず、信金はその客を地銀に紹介する。地銀はこの客に、投資用マンション建設のデベロッパーを紹介する。そして、客保有の不動産に投資用マンションを建設する話がまとまると、地銀が客に建設費用を融資する。一方、信金はこのマンションの部屋を購入する個人投資家に投資資金を融資するというものだ。

 これを「上手な提携」と評価する声もないわけではない。だが、一方で「地銀、信金とも貸し倒れのリスクがある」との見方は少なくない。というのも、マンション経営に乗り出す不動産所有者や個人投資家に関して、本当に精緻な事業計画のもとに融資が行われているのか、という問題があるからだ。

 ◇低金利の不動産融資を競う大手銀行

 次は、このケースよりも都心の話だ。東京の23区内に住むXさんは、相続税対策としてアパート経営に乗り出す決心を固めた。建設用地の不動産はすでに保有している。設計もほぼ完了したころから、大手銀行マンが頻繁にやってくるようになった。建設資金1億2000万円を20年ローンで融資するという。金利は年0.9%程度だ。

 ところが、しばらくすると、別の大手銀行の営業マンが訪れて「金利0.6%でお貸しします」と提案した。いま、Xさんは「もう少し待っていると、もっと金利が安くなるのか、それとも、高くなるか」と迷っている。

 ◇「ラスト・リゾート」と呼ばれる地銀

 もう一つ別の地銀の話をしよう。不動産仲介業の看板を掲げながら、実際には自ら不動産を購入し、転売して大きなもうけを狙うブローカー的な業者がいる。こうした業者の間で、仲間内だけで読みあうブログがはやっている。そのなかで、しばしば登場するのが東海地方を拠点とする地銀であるB銀行の名前だ。最近でも、日銀の政策変更に伴って銀行の不動産融資が厳しくなるかもしれないという話題の中で登場した。

 いわく、「でも、困ったときにはB銀行がいるから平気だ」「ちょっと高い金利だが融資はする」等々。ブログをやっているある業者は「B銀行は我々の間では『ラスト・リゾート』のようになりつつある」と語っている。「ラスト・リゾート」とは業界用語で「最後の貸手」だ。ふつうは日銀に対して使う。民間の銀行を「ラスト・リゾート」と呼ぶ場合、それは「ババを引く」リスクがあるということだ。

 ◇メガバンクの一角にようやく警戒の声

 一方、メガバンクの一角は最近、マンション・アパートローンに関するプロジェクトチームを組織した。過熱している不動産関連融資の先行きを懸念し始めたからだ。金融庁がマンション・アパートローンに関する警戒感を強めて、空室リスク、金利上昇リスクを分析したリスク・シナリオの提示を求めるようになったことも背景にある。

 「さすがにマンション・アパートローンがけん引する不動産関連融資には行き過ぎ感が否めない。慎重に構える必要がある」とこのメガバンクの幹部は説明する。

 だが、不動産関連融資に歯止めをかける動きはいまのところ、ごく限られている。むしろ、地銀が首都圏進出を狙ってマンション・アパートローンを拡大させている。もちろん、こうした動きについて、金融庁や日銀が懸念を強めていることは言うまでもない。



5: 名刺は切らしておりまして 2016/11/24(木) 15:17:07.40 ID:uQCLecvp
まだまだこれからですわ まんだです

6: 名刺は切らしておりまして 2016/11/24(木) 15:18:00.40 ID:liKPNNcl
マンションアパートは一括借上だから問題は無いと思う、無いんじゃないかな、ちょっと覚悟はしておけ

12: 名刺は切らしておりまして 2016/11/24(木) 15:34:46.01 ID:UtNgSHr8
>>6
逆だよ、顧客にとって一番リスクが大きいのは一括借り上げ

殆んどの素人は内情を知らない

46: 名刺は切らしておりまして 2016/11/24(木) 18:38:25.97 ID:D6oojvPx
>>6
これに騙される俄か大家の多いこと。

一括借り上げで5年間の家賃保証(※ただし家賃は年度ごとに契約し直します)

こんな契約に気づかずにトラブルが急増したんで、政府が対策に出たって数か月前にあったんだよ。手遅れだけどね。

黒田日銀がETFのバカ買いとマイナス金利、10年もの金利の0%への誘導などでひたすら不動産融資に金が流れるように意図的に誘導したはいいが、アパートやマンションの空き室率は記事にあるように急上昇中なので遠からず世間一般でも破たんによる影響は出る。既に噴き出してる。

7: 名刺は切らしておりまして 2016/11/24(木) 15:21:31.48 ID:G04XKqWP
たいてい長屋を3階建てアパ-トにするとかの融資だろ

バブルの印象なんて何一つないぞ

やっと建て替えるのか、まぁ当然だろの印象

8: 名刺は切らしておりまして 2016/11/24(木) 15:23:31.38 ID:AYF1kET5
人口以上の建物を作ってしまい

9: 名刺は切らしておりまして 2016/11/24(木) 15:23:59.49 ID:ZscbvDRu
どうせ、公金投入で助けてくれると思ってるだけだろうが。

損は公的、儲けは私的の連中ばかりが蔓延してる世の中になったわ。

10: 名刺は切らしておりまして 2016/11/24(木) 15:26:27.07 ID:G04XKqWP
関西の長屋なんて一軒2万円ほどの家賃だぞ今でも

それをアパ-トに建て替えるだけで6畳2間で4万円の家賃もらえるんだから

どっちにしても損はないだろ

それがまだまだ沢山ある。長屋だらけ

11: 名刺は切らしておりまして 2016/11/24(木) 15:26:50.79 ID:ctz+ajuD
歴史は繰り返す

確かに、マンションなど多すぎな気はする

空室率も多いのに

オリンピック見込んでの建設かも知れないけど

13: 名刺は切らしておりまして 2016/11/24(木) 15:36:10.10 ID:tOKnFPx/
馬鹿みたいに値釣り上げてるな

福岡でも値があがってる利回り低いのにバカやろ本間

16: 名刺は切らしておりまして 2016/11/24(木) 15:42:01.54 ID:HkINVFl/
建設代金は驚くほど上昇しているのに、家賃変わらず。

今いくら貸してくれても、想定家賃を維持できないので

待つのが賢明。

17: 名刺は切らしておりまして 2016/11/24(木) 15:51:31.38 ID:w6V6O/pq
日本版サブプライム

18: 名刺は切らしておりまして 2016/11/24(木) 15:53:34.16 ID:DtvnrV8G
土地にしか金を貸せない銀行の存在価値無し

19: 名刺は切らしておりまして 2016/11/24(木) 15:55:08.50 ID:tOKnFPx/
>>18
裁判所のせい

不動産神話の権化

裁判所は労働とか製品について軽視してるから

公務員以外クズ扱い

20: 名刺は切らしておりまして 2016/11/24(木) 15:55:48.21 ID:kiKhEjiA
長い目で見ると

無理して住宅ローン出る自宅兼マンション作って

身動きできなくなったオーナーが

空室率に悩みながら10年以上一回もプラス収支にならず

銀行が貧乏人から金を巻き上げるいつものお得意ビジネスにはなるとは思う

21: 名刺は切らしておりまして 2016/11/24(木) 15:56:29.40 ID:z7fIJItI
これは多分焦げ付く

24: 名刺は切らしておりまして 2016/11/24(木) 15:58:28.69 ID:tOKnFPx/
>>21
毎月10万返すのに家賃10万しか入らないとかギリギリ、空き室出たらとたん

キャッシュフロー手出し。計画時点でアホ

黒田岩田のせい

22: 名刺は切らしておりまして 2016/11/24(木) 15:57:34.52 ID:hI0RS82I
「事業の将来性」で判断して融資とかだと背任だからねえ….

25: 名刺は切らしておりまして 2016/11/24(木) 16:11:19.67 ID:3b0pKqlm
金利0.6%でももっと下がる可能性がありそうで借りるかどうか迷うとか、バブルには程遠いんじゃないか?

金利が順調に上がっている、高めの金利でも投資をする人は借りる、バブルになるってのはそういう状況だろ

例えバブル崩壊といえる現象が起きるとしてもさ、金利0.6%程度でもう終わりが見えてるってどんだけ小規模なのさ

31: 名刺は切らしておりまして 2016/11/24(木) 16:34:49.78 ID:ZmGxifOJ
地銀の統廃合がはかどるww

38: 名刺は切らしておりまして 2016/11/24(木) 17:10:20.10 ID:elZzyAOl
土地とか有価証券で回収すればいいだけじゃん

銀行は絶対に損しないシステム

42: 名刺は切らしておりまして 2016/11/24(木) 17:26:54.73 ID:z7fIJItI
>>38
貸した金より土地の価値が高い場合はな

破綻する大家が増えれば土地あまりになる

45: 名刺は切らしておりまして 2016/11/24(木) 18:33:40.36 ID:Trs9lceg
A銀行とB銀行ってどこ?

第二地銀?

51: 名刺は切らしておりまして 2016/11/24(木) 19:26:41.47 ID:CYTqakyo
>>45
Aは関西アーバン

Bはスルガじゃね?w

53: 名刺は切らしておりまして 2016/11/24(木) 19:42:10.59 ID:UosfomBc
>>51
今の賃貸アパートバブルは、親から相続した不動産の有効活用と節税。

相続税で国に税金で持って行かれるぐらいなら、赤字上等で賃貸経営した方がマシと考えているから。

54: 名刺は切らしておりまして 2016/11/24(木) 19:54:32.42 ID:g2ZfslrY
>>53
なるほどね

47: 名刺は切らしておりまして 2016/11/24(木) 18:39:50.98 ID:vIhFknr2
さすがに今回は銀行もちゃんと予防策をとってるだろ

保証料なり担保なりでさ

見込みのない資産に借金して投資した奴が損するだけ

48: 名刺は切らしておりまして 2016/11/24(木) 18:48:03.73 ID:Nmm2bmHo
>>47
どうだろうねえ

土地建物担保にして二代で連帯保証人とってるけど

賃貸アパートバブルが弾けたら、中古物件の供給過多になるわけで…

評価額としての担保も、市場で買い手がつかないなら負債と変わらないからねえ

56: 名刺は切らしておりまして 2016/11/24(木) 20:01:15.02 ID:ezxWGphq
俺の知り合いのニートに毛が生えたような社員の奴も、新築マンション頭金なしで35年通ったらしいぞ

世もまつだろ



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