【1878】賃貸大手の大東建託がまずこの問題をかかえていて、レオパレスなんて言わずもがな。さらに参入組の積水ハウス、大和ハウス、ヘーベルハウスなどもまったく同じ商法を活用し、前年度最高益 【大東建託】


K150518 03
1: 海江田三郎 ★ 2015/05/18(月) 12:02:01.77 ID:???.net
http://biz-journal.jp/2015/05/post_9969.html
●「30年間一括借り上げ契約」のあくどい手口
 本連載の前回記事で、有名不動産業者も手を染める、詐欺的な物件囲い込みの実態を紹介しましたが、
タチの悪さでその上を行くといえるのが、遊休地に新築のアパートやマンションを無理にでも建てさせようと画策する不動産業者やハウスメーカーです。
30年間一括借り上げの長期契約(サブリース)で家賃保証をした上、
「入居者募集から入居者のクレーム処理、メンテナンス対応まですべてウチでやりますから、安心して長期ローンを組み、アパートやマンションを建てましょう」
と地主向けに呼びかける広告をよく見かけます。中には「自己資金が少なくても、土地がなくても、ローンでアパート経営ができる」と呼びかける業者まであります。
 
 賃貸住宅においては空き家率が23%にまで上り、ほぼ4軒に1軒が空き家というのが現状です。
これから投資用アパートローンなどで長期の借り入れを行って新築賃貸住宅を建てることには、多大なリスクが存在するわけです。
 
 にもかかわらず細かい文字で書かれた契約書をよく読まずに、営業マンに言われるままに「30年借り上げ契約で安心」とばかりに、
多額のローンを組んで新築アパートやマンションを建ててしまう安易な人が後を絶ちません。その結果、家主が業者を訴える「サブリース訴訟」は年々増えているのです。

●安普請のアパートを建築して高く売る
 こうした業者は、アパートやマンションの建築費で儲けることが主眼です。家主からのサブリースで儲ける収益のほうは、
前述の通りの空き家状況ゆえに期待できないからです。当初から周辺の相場家賃の80~90%前後の家賃設定でサブリース契約をうたっていますが、
実際には保証家賃が50%前後以下になるように「免責期間」が設けられ、「2年ごとの賃料改訂」で家賃がほぼ確実に値下げされる契約です。
もちろん、礼金・更新料といった付随金も業者が収受します。
 おまけに業者は恣意的にいつでも「解約申し入れ」をして、一定期間後に解約にもっていける契約をしているのがふつうなのです。
物件完成後、3カ月間は入居者がいても家主に家賃が入らない「免責期間」や、入退去時にも2カ月間の「免責期間」が設けられ、
さらに2年ごとに保証家賃は下げられるのですから、毎月のローン支払いに追われる家主にとっては危険極まりない契約です。
しかも設備補修も業者が行うことが大前提ですから、家主が他の安い業者を使って補修などしようものなら即解約です。
 はっきりいって、業者は安普請の物件さえ完成させて家主に引き渡したら、家主のほうから「解約」してもらうことを狙っている
といっても過言でないわけです。実にあざとい「30年一括借り上げ契約」ですから、騙されないように契約条項をすみずみまでよくチェックするよりないでしょう。

●名ばかり管理」横行
賃貸不動産業界では、すでに物件の7~8割が「管理物件」と呼ばれる賃貸物件になっています。
ただし、ここでいう「管理」とは、マンションのメンテナンスや清掃を定期的に行い、
管理人を常駐もしくは巡回派遣している管理会社が行っている通常の「マンション管理」とは、まったく別物の「管理」のことをいいます。
 ほとんど何もしないのに「管理」と称して、アパートやマンションなどの1室や1棟物を家主から
「委託管理」と称して預かり、家賃の代行収受、入退去時の補修、入居者とのクレーム対応などを行うと称し、
家賃の5%前後のピンハネを行うことをいいます。これが街の不動産業者の生命線といってもよい、安定的な収入源になっています。

前スレ
【賃貸】不動産会社が提案するサブリース形式のアパートを巡るトラブルが後をたたず…多額の借金をして建てても家賃が保証されず [転載禁止](c)2ch.net
http://anago.2ch.net/test/read.cgi/bizplus/1431416523/

【不動産】腐敗を暴露され業界激震、不動産売買で横行する“囲い込み”とは [転載禁止](c)2ch.net
http://anago.2ch.net/test/read.cgi/bizplus/1430378182/



2: 海江田三郎 ★ 2015/05/18(月) 12:02:09.73 ID:???.net
 現在では、家賃保証会社という存在が普及しており、入居の際に入居者は保証料を払って
契約済みゆえに、家賃滞納が発生しても「管理物件」の家賃回収は問題なく保証会社が対応してくれます。
また、入居者からのクレーム対応は、電話一本で専門業者に任せられますし、
入退去時のリフォームにおいても、業者に依頼して処理し、かかった費用の2~3倍に水増しした金額を家主に請求すればよいだけです。
「管理」と称しても、物件の見回りも清掃も行いませんから、
家主が遠方に住んでいてチェックもできなければ、物件は荒れ放題で、ゴミが散乱していても「管理」が行われているわけです。
長年、賃貸不動産経営に携わる家主さんから聞こえてくるのは、「不動産業者に管理を任せたといっても、客づけするだけで、
あとはほったらかし。入居者のクレームなどにも迅速に対応せず放置プレイが続き、
入居者が怒って家主に電話をかけてくるケースも少なくない」というのですから、とんだ「管理」の実態なのです。

●街の不動産業者は「家主」と「入居者」に寄生?
 なにしろ、街の賃貸不動産業者は、せいぜい従業員数も5~6名程度でやっているところがほとんどです。
それでいて管理物件が200~500軒もあるというのですから、不労所得を狙ったあざとい商売になっているわけです。
 
 こうした実態なのに、なぜ「名ばかり管理」を依頼する家主が多いのかといえば、「客づけ」に便宜を図ってもらいたいからという昨今の「空室・空き家問題の悩み」が家主の頭に横たわっているからだといいます。そのため、
賃貸不動産業者に管理を依頼せず、自分で見回りから清掃を行う自主管理の家主は、自所有物件の入居者募集の際に、
「広告料」の名目で余計な手数料を支払わなければ「客づけ」をしてもらえないという悲劇も起こっています。
つまり、街の不動産業者は、市場に出回る物件をまんべんなくお客に紹介せず、自社が「管理」している物件しか斡旋しないという
「囲い込み現象」がここでも起きているわけです。消費者にとっては、こうした現実は不利益です。

おまけに、街の不動産業者は、家主がシリンダー交換済みの物件であっても、
入居者から勝手にシリンダー交換代(1万5000円程度)を徴収して鍵を交換したり、
家主が頼んでもいないのに自社に手数料収入が入る火災保険に契約させ、入居の際の初期費用をつり上げます。
「空室・空き家問題」の深刻化とともに、不動産業界は売買においても賃貸においても、
ますます混迷を極めていくことが予想されるのです。行政の厳しい監督と規制が求められてしかるべきでしょう。

3: 名刺は切らしておりまして 2015/05/18(月) 12:08:47.01 ID:eEXy3dkX.net
東京でも家賃ダダ下がりなのに、余程の人気地域じゃないと無理でしょ

4: 名刺は切らしておりまして 2015/05/18(月) 12:09:24.28 ID:TCrHw0cw.net
労働じゃなくて資産で暮らしていきたいなら、結局自ら資産運用の仕事をするか、高い手数料払って有能な人に任せるかどちらかしか無いのに

6: 名刺は切らしておりまして 2015/05/18(月) 12:11:41.93 ID:XZKkPGNT.net
レオパレス
大東建託

8: 名刺は切らしておりまして 2015/05/18(月) 12:12:38.57 ID:L7m8+ocy.net
セキス○とか

9: 名刺は切らしておりまして 2015/05/18(月) 12:14:34.50 ID:ODkex2Oo.net
  
>サブリース

どうして、素人がこんな詐欺まがいに引っかかるのか?
印環押すときは、必ず第三者(できれば行政書士とか)に立ち会ってもらたほうがいいよ。
手数料なんて微々たるもんだよ。
下手すると数千万~億円の借金背負い込むことになるんだからね。

10: 名刺は切らしておりまして 2015/05/18(月) 12:16:32.86 ID:CG68Djiu.net
>>9
> どうして、素人がこんな詐欺まがいに引っかかるのか?

いや、素人だからこそ引っかかるんだろw

14: 名刺は切らしておりまして 2015/05/18(月) 12:21:08.15 ID:jlWxg662.net
>>9 税理士の付録についてくるような資格が何の役にたつのか?

11: 名刺は切らしておりまして 2015/05/18(月) 12:18:45.61 ID:eeStKxpY.net
賃貸大手の大東建託がまずこの問題をかかえていて、レオパレスなんて言わずもがな
さらに参入組の積水ハウス、大和ハウス、ヘーベルハウスなどもまったく同じ商法を活用し、前年度最高益

注文住宅では
明朗会計??でルールを簡素化、simple値引きなしにした一条工務店が、あと数年で積水ハウスを抜いて業界トップになる見込み(あくまで、新築一戸建て注文住宅数に限るが)

賃貸も汚い商習慣にとらわれない、明朗会計の一条工務店みたいなビルダーあらわれんもんかね?

13: 名刺は切らしておりまして 2015/05/18(月) 12:20:02.93 ID:uVYb0kJP.net
**建託は酷いな。
契約でトラブルになりそうになると担当を飛ばすし、サラリーマンの経験が
ある奴なら誰でも採用して使い捨て。

15: 名刺は切らしておりまして 2015/05/18(月) 12:23:58.13 ID:h0epboty.net
知り合いに5億借りて、5棟建てたやついる。

18: 名刺は切らしておりまして 2015/05/18(月) 12:27:10.90 ID:CMPkmmqw.net
そもそも不動産屋の30年債 だと思えばどうだ?

全然信頼できないだろ?
だから30年保証なんてゴミ。全く役に立たない空手形だと思った方がいい。

とはいえ本件は詐欺事件ではなくて

「欲ボケ爺が投資に失敗して負けただけ」という話なので死んでよし。

卑劣な犯罪者が弱い老人をだましてクレクレ詐欺やってるのとは違う。
自分の意思で、もっぱら利得を得んがために契約した勝負に負けただけ。

儲かってる間は文句言わなかっただろ?

まんま朝鮮人の思考回路と一緒じゃん。
金がなくなったら朝鮮軍の犯罪を日本軍にすり替えてわめいている。

19: 名刺は切らしておりまして 2015/05/18(月) 12:27:43.26 ID:kCiGSW9G.net
大○建託だな

20: 名刺は切らしておりまして 2015/05/18(月) 12:28:17.83 ID:gKlyxe7V.net
一応は経営者なんだから、それなりに需要とか自分で考えなきゃだめだろw
あと、管理業者にカネ払うのが嫌なら自分でやればいい
店子の退去時にちょっと出張って交渉するぐらいで、実際やることは大してない
工事関連はどのみち自分でやらなくちゃいけない

21: 名刺は切らしておりまして 2015/05/18(月) 12:30:24.66 ID:kWs2MVRv.net
最近、こういうアパート増えてるけど需要あるのか疑問。

23: 名刺は切らしておりまして 2015/05/18(月) 12:31:57.42 ID:L+dY1q/s.net
消費者じゃなくて賃貸経営を営む事業者になろうとしてる者なのに
あまりにも脇が甘過ぎるんだよな。

事業者同士が取り交わす契約書に罠が潜んでて損しても消費者庁の出番は無いので
見抜けない方が悪い世界

27: 名刺は切らしておりまして 2015/05/18(月) 12:36:03.82 ID:tX6K077v.net
金が余ってるなら手堅い株10銘柄くらいに分散して買って
キャピタルゲインと配当で儲けたほうがいい。
いざとなればすぐに現金化できるし。

29: 名刺は切らしておりまして 2015/05/18(月) 12:36:09.28 ID:M0kfT2zr.net
契約書位ちゃんと読めよ・・・
理解できないなら、契約なんて結ばない方がまし

32: 名刺は切らしておりまして 2015/05/18(月) 12:38:44.31 ID:ewIFSqcR.net
まあ普通の住宅ローンだって似たようなもんだけどな
35年とか狂気の沙汰だわ

34: 名刺は切らしておりまして 2015/05/18(月) 12:39:49.18 ID:lglJGr6w.net
人口激減してる日本で30年間を保障してくれると考える馬鹿が多い。

35: 名刺は切らしておりまして 2015/05/18(月) 12:41:07.94 ID:YBKzdY6k.net
はっきり言うと大東建託はやめたほうがいい
積水ならまだまし

36: 名刺は切らしておりまして 2015/05/18(月) 12:42:26.73 ID:h5LBKwXZ.net
むしろそうやって馬鹿にポンポン契約させて売るから
ボッタクリマンションが売れるのであって
賢い客に売っても暴利をむさぼれないからうまみが無い

39: 名刺は切らしておりまして 2015/05/18(月) 12:45:10.54 ID:sr2Mf31u.net
平均余命が残り少ない老人たちが相続税対策として借金して自分の土地に
アパート建設してるんだ。
損しても自業自得・相続税分くらい損しても一般市民には関係ない。
ともかく行政を絡めて公務員増やすようなことはしないで呉れ。

45: 名刺は切らしておりまして 2015/05/18(月) 12:53:15.87 ID:5pjmeJ3a.net
自己責任としか言いようがない

47: 名刺は切らしておりまして 2015/05/18(月) 12:55:13.85 ID:ymykZiQz.net
アパート経営という経営者になるんじゃなくてタダのサービスの受益者みたいな感覚にさせるのが問題ね。

57: 名刺は切らしておりまして 2015/05/18(月) 13:12:02.06 ID:DuDzZBkH.net
食い物にされるだけで終わればいいけど
借りての無いアパート作らせて、困ってくると
移民を入れて部屋を埋めるという方向にいくわけで
政治家はこういう所から外堀を埋めて誘導しようとしてるのかね

58: 名刺は切らしておりまして 2015/05/18(月) 13:14:06.63 ID:aFWP2Gx6.net
     ∧_∧  アパート経営を始めませんか?
    <ヽ`∀´>  セキ◯イハウスがすべてやりますから?
    ( U  つ
    ム_)_)   〃∩ ∧_,,∧
            ⊂⌒( ´Д`)  イヤダ
              `ヽ_っ⌒/⌒c
                 ⌒ ⌒

60: 名刺は切らしておりまして 2015/05/18(月) 13:18:44.73 ID:Ynd/yDLv.net
レオ○○スはかなりアコギだぞ
家主からのサブリースでもすさまじい収奪をするが、借主からのそれも酷い
例えばボロボロの内装設備や経年劣化した内装設備でも借主が過失で破損すると新品に弁償させられる
国交省のガイドラインなんて意にも止めてない
こんな業者は免許はく奪すりゃいいのにな

72: 名刺は切らしておりまして 2015/05/18(月) 13:48:15.23 ID:jOOMVdpV.net
よく何千万もする契約書読まずにサインできるな
金持ちは解らん

77: 名刺は切らしておりまして 2015/05/18(月) 14:12:48.27 ID:Ynd/yDLv.net
レ○○レスと大○建○の物件は床も壁も薄くて隣室や上階の音が丸聞こえ
水流す音や足音だけじゃないぞ
ケータイのバイブ音、パソコンのキーボード叩く音、
果てはティッシュを箱から引き出す音まで聞こえるんだからw

■編集元:http://anago.2ch.sc/test/read.cgi/bizplus/1431918121

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  1. 匿名ヒロイン より

    レオパレス大東建託他豊田商法

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