みなさんはどう思います?50歳資産2000万、3つのマンションからの家賃収入あり…早期リタイアは可能か?

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1: 海江田三郎 ★ 2016/01/21(木) 22:10:07.42 ID:CAP_USER.net
不動産投資で早期リタイアに関するネット上のまとめ記事
http://allabout.co.jp/gm/gc/460898/
3つのマンションからの家賃収入で1年以内のリタイヤは可能?
皆さんから寄せられた家計の悩みにお答えする、その名も「マネープランクリニック」。
今回の相談者は、1年以内のリタイヤを希望する50代の独身会社員。ファイナンシャル・プランナーの深野康彦さんがアドバイスします。
■相談者
ボンドさん(仮名)
男性/会社員/50歳
大阪府/持ち家マンション
■家族構成
1人暮らし
■相談内容
1年以内にリタイヤ(あるいはセミリタイヤ)可能でしょうか。自宅以外にワンルームマンション3戸を保有しており、
諸費用を考慮しても毎月17万円ほど収入があります。ただし、そのローンが1400万円
(毎月14万円返済中、固定金利、残り10年)と自宅の住宅ローンが2800万円(毎月9万3000円返済中、変動金利、残り28年)あります。
退職金は、1100万円と企業年金が10年間で総額700万円ほど出る予定です。年金定期便によると、
多少減額されることを考慮しても、65歳から毎月10万円ほどは出そうです。完全リタイヤが無理ならば、
月8万程度年間100万円のバイトをしてセミリタイヤすることも視野にいれています。
また、自宅のローンが変動金利のため退職金で繰上返済しておくべきかも迷っています。よろしくお願いいたします。

■家計収支データ
借入

■家計収支データ補足
(1)住宅ローンについて
自宅住宅ローンは、金利0.915%。ワンルームマンションのローンは、3戸のうち2戸はローンがなく、
残りの1戸(*下記ワンルーム3)のローンは金利1.54%。
(2)賃貸されている3つの物件について
・物件1:2011年購入1400万円/築15年/賃料7万7000円/管理費1万8000円、 固定資産税3万5000円
・物件2:2014年購入1700万円/築12年/賃料7万8000円/管理費1万1000円、固定資産税4万7000円
・物件3:2015年購入2000万円/築9年/賃料9万円/管理費1万4000円、 固定資産税4万5000円

今後少なくとも自分の平均寿命を迎える30年後までは、賃料を得られるとのこと。いずれのワンルームマンションも
東京都心にあり、空室期間があるとすれば2年に1度の更新時に1か月ほどと考えている。
(3)ボーナス「150万円」の使いみち
海外旅行40万円、国内旅行10万円、投資100万円

(4)リタイヤ後について
リタイヤ後の生活費現在とほぼ同額(15万円程度+住宅ローン)を予定。できればときどき旅行に行きたいとのこと。

■FP深野康彦からの3つのアドバイス
アドバイス1 試算上は1年以内のリタイヤも可能だが……
アドバイス2 「30年間の賃貸収入」はリスクが大きい
アドバイス3 セミリタイヤかリタイヤ時期の延長が必要

アドバイス1 試算上は1年以内のリタイヤも可能だが……
リタイヤを1年後と仮定しましょう。まず貯蓄ですが、年間の貯蓄ペースが300万円に投資額が100万円ですから、
資産としては400万円上乗せです。したがって、退職金1100万円も加えた退職時の資産は、3500万円ということになります。
次に、退職後の収入ですが、パートなどもせず完全リタイヤの場合、85歳まで手にする公的年金は2400万円、
それに企業年金が700万円ですから、合わせて3100万円。先の退職時の資産と合わせて6600万円は、
現時点で確実な老後資金ということになります。
対して、支出は生活費が15万円とのことですから、来年の51歳から85歳までに6300万円。
今後の住宅ローンの支払いは、今後の返済総額は金利変動がないとして約4600万円。合わせておよそ1億900万円となります。

つまり、不足分4300万円を所有するマンションの賃貸収入でカバーできれば、試算上では老後資金は大丈夫ということになるわけです。
現在、コスト(管理費と固定資産税)を差し引いた家賃収入が月17万円。ご相談者の方が言われるように、
今後30年はこの収入が維持できれば、トータル6120万円の収入となりますから、先の不足分は十分カバーできます。
よって、希望される1年以内のリタイヤについて、老後資金の面では心配は要らないという結論に至ります。

2: 海江田三郎 ★ 2016/01/21(木) 22:10:16.62 ID:CAP_USER.net
アドバイス2 「30年間の賃貸収入」はリスクが大きい
ただし、この試算には疑問が残ります。
問題は、家賃収入の見立てです。「今後30年間は少なくとも賃料を得られる」という根拠が弱いように思うからです。
所有されているワンルームマンションについては、いただいた情報でしか判断できませんが、
たとえば2011年に購入された物件は30年後には築45年になります。物件の老朽化を考えれば、
現在と同水準の家賃を確保していくのは相当に難しいのはないでしょうか。
仮に、都内の立地のいい場所にあり、現在とても人気の高い場所だとしても、それが30年間継続するという保証はありません。
ましてや日本国内は人口減が進行する社会です。部屋余りも懸念されている中、それだけのニーズを保てるでしょうか。
どちらにしても、30年間賃貸を続けるとすれば、内装や水回り等の修繕が不可欠です。そのコストもそれなりに大きいと考えるべきでしょう。

そもそも3つの物件の購入代金が合計で5100万円。そのうち、家賃で回収できるのが年間294万円。
5.8%の回収率になりますが、この数値も低いと思います。不動産投資では少なくとも表面上の利回りで
10%程度の早さで回収しなくては、リスクの方が大きくなる可能性が高いのです。

アドバイス3 セミリタイヤかリタイヤ時期の延長が必要
もうひとつ気になるのが自宅の住宅ローンです。
借入金2800万円という、その金額も決して小さくはないですが、完済が78歳とあまりに長いということがさらにネックとなっています。
あくまで家賃収入が30年間続いたとした場合、老後資金は足りることにはなりますが、
それでも資金的に余裕があるというわけではありません。そういう中で、78歳まで固定費として住宅ローン9万3000円が続くことは、
やはりリスクだと思います。何か大きな支出が発生した時点で、その後の老後資金がきびしくなると考えられるからです。
ご自身も「退職金で繰上返済すべきかどうか迷っている」とありますが、実際に行い、ある程度完済期間を縮めることはすべきだと思います。
ただし、退職金を使ってしまうと、1年後の貯蓄と投資の合計は2400万円。51歳から65歳になるまで、
それだけの手持ち資金で、生活費プラス住宅ローンの返済が可能かどうか。
つまりは、当初から家賃収入に相当依存するということになるということを認識しておくべきでしょう。
そう考えれば、相談文にあります「月8万程度年間100万円のバイトをしてセミリタイヤすることも視野に」と
いう方法を選択する方が賢明でしょう。少なくとも、FPの立場からは完全リタイヤをお勧めできません。
もっと言えば、今後1年以内のリタイヤを先延ばしにする。年間で400万円も資産が上積みできる環境にあるのですから、
4~5年でもリタイヤの時期を延長すれば、家賃収入に頼るリスクもグッと軽減できるはずです。


51: 名刺は切らしておりまして 2016/01/21(木) 23:59:42.68 ID:igaePava.net
無理でしょ

4: 名刺は切らしておりまして 2016/01/21(木) 22:12:54.93 ID:s2uygyLK.net
肩たたきにあってるのかね?
無理にやめる必要もなさそうだけど。

5: 名刺は切らしておりまして 2016/01/21(木) 22:13:31.18 ID:UXfPxqOs.net
これで、上位1パーセントの富裕層と言われてもなあ。
生きてくのがやっとじゃん。

6: 名刺は切らしておりまして 2016/01/21(木) 22:17:12.30 ID:clJ6YlD9.net
早期希望退職者で必然的にリタイア、今は
株の売買で資産構築途中。未来は常に不明
で自己研鑚こそ未来を開く術と信じている。

7: 名刺は切らしておりまして 2016/01/21(木) 22:18:14.28 ID:1vhD2AS2.net
10年もすりゃ家なんて余りまくりでしょ

9: 名刺は切らしておりまして 2016/01/21(木) 22:20:18.13 ID:ZpBGO2/x.net
失業保険が考慮されてないし、バイトするにしてももう少しまともな職業あるよ

12: 名刺は切らしておりまして 2016/01/21(木) 22:26:05.85 ID:qp8NiM0J.net
無理だろ。 どんだけ借金地獄なんだよコイツ。。。

11: 名刺は切らしておりまして 2016/01/21(木) 22:24:59.84 ID:n3U2/bK3.net
ローンなしで賃貸収入と貯蓄があるなら、余裕だろうけどこれはダメだろ。
リタイヤ以前の問題で、まっかっかではないか。

13: 名刺は切らしておりまして 2016/01/21(木) 22:27:48.56 ID:jXWZzZ4A.net
ローンがある時点でやめたほうがいいと思うけど・・・

20: 名刺は切らしておりまして 2016/01/21(木) 22:38:02.50 ID:Y8Ocp2SP.net
無理だわ

18: 名刺は切らしておりまして 2016/01/21(木) 22:37:33.47 ID:tOW4Iw2y.net
自宅いらなくね、なぜ買った?
ワンルームマンション3個の内1個に住んで、2部屋貸してた方がいい気がするが。
1人暮らしでなぜ35年ローンで家を買う意味が分からない。

42: 名刺は切らしておりまして 2016/01/21(木) 23:22:38.99 ID:DDcSb7l3.net
>>18
それが正解やね

8: 名刺は切らしておりまして 2016/01/21(木) 22:19:29.58 ID:glbIGBDN.net
35歳
10万円の資産
フィールズ賞受賞
早期リタイアは可能でしょうか?

10: 名刺は切らしておりまして 2016/01/21(木) 22:24:26.89 ID:cL9P7aoG.net
>>8
可能ですが誰かに養ってもらいましょう
その際、相手の年収にだけこだわり容姿や年齢および性別にわがままを言ってはいけません

17: 名刺は切らしておりまして 2016/01/21(木) 22:32:30.24 ID:AHSfCUZN.net
>>8
フィールズ賞にはオマケで文化勲章もついてくるから
終身年金350万円ゲットできる。
贅沢しなければリタイア可能。

19: 名刺は切らしておりまして 2016/01/21(木) 22:38:00.67 ID:P+Kj+Ehv.net
リタイアせずに楽しい職場で5年くらい無責任にはたらいたら問題なし

21: 名刺は切らしておりまして 2016/01/21(木) 22:39:16.42 ID:VFhACIn6.net
自宅があって、65歳から月10万円の年金が入るなら余裕だろ。
家賃でローンを支払って、2000万円の金融資産を65歳まで取り崩し生活費に充てるだけだし。

22: 名刺は切らしておりまして 2016/01/21(木) 22:40:16.01 ID:P+Kj+Ehv.net
10年で20%も空き家になる

26: 名刺は切らしておりまして 2016/01/21(木) 22:41:42.05 ID:xwFdcLLY.net
年金と健康保険。労使折半分も含めて自分で払えるならー

27: 名刺は切らしておりまして 2016/01/21(木) 22:42:19.30 ID:lSfdy1sf.net
まぁこんだけお金あれば野たれ死ぬことはないよ

28: 名刺は切らしておりまして 2016/01/21(木) 22:44:09.09 ID:KNgD/C+b.net
株で1日平均5万円稼ぐとリタイアしても大丈夫でしょうか。
昨日は16万円儲かりました。

29: 名刺は切らしておりまして 2016/01/21(木) 22:45:00.72 ID:AHSfCUZN.net
2000万程度なら7年ほどでなくなっちゃうよ

30: 名刺は切らしておりまして 2016/01/21(木) 22:45:25.61 ID:4uKO02az.net
家賃収入頼みというのが何とも
店子が出ていく可能性も入れなきゃ

つまり、今の時点のリタイアは危険が大きいと思う

31: 名刺は切らしておりまして 2016/01/21(木) 22:48:06.78 ID:tOW4Iw2y.net
家賃収入    17万
ローン返済計 23.3万

この時点で金の使い方が間違ってる。バイトで月8万貰っても4万円で生活しなきゃいけないね。

35: 名刺は切らしておりまして 2016/01/21(木) 23:10:53.52 ID:4xnPvlSX.net
3つのマンションからの家賃収入で1年以内のリタイヤは可能?
三室なら不可
都心急行停車駅で50室で利回り5%ならOK
東京、大阪、名古屋駅まで10分以内に限る
投資額10億円以上のハイグレードだけど

40: 名刺は切らしておりまして 2016/01/21(木) 23:18:43.33 ID:4xnPvlSX.net
>>35
土地代金は除いてビルを自分で建設した場合
設計、施工、管理分離が前提

36: 名刺は切らしておりまして 2016/01/21(木) 23:12:24.89 ID:k9VIfwkm.net
5100万で10%/年
月40万の家賃なんか取れるわけないでしょ?
変なこと言ってない?

37: 名刺は切らしておりまして 2016/01/21(木) 23:12:57.23 ID:lkNstSZh.net
> (3)ボーナス「150万円」の使いみち
> 海外旅行40万円、国内旅行10万円、投資100万円

本気でリタイアするつもりないだろ
せめて海外旅行40万を削って自宅ローン返済に回せや

物件も死ぬまで満室想定か?65歳になる頃には一番古いのは築30年目だぞ
80歳まで元気なら築45年だぞ

38: 名刺は切らしておりまして 2016/01/21(木) 23:15:36.31 ID:0UK9d2rm.net
諸費用を考慮しても毎月17万円ほど収入があります。

ただし、そのローンが1400万円(毎月14万円返済中、固定金利、残り10年)と
自宅の住宅ローンが2800万円(毎月9万3000円返済中、変動金利、残り28年)あります。

不動産オーナーかと思ったら、ただの不動産屋の鴨だった・・・

43: 名刺は切らしておりまして 2016/01/21(木) 23:24:52.93 ID:BG5N+bd+.net
>>38
わかりやすい投資向けマンション買っちゃってるよね
でも2軒返済済みって事なんで一応回り始めてるんじゃない?

管理費高すぎるのと、不動産手数料と、固定資産税引いたらまあ、ほんとカモだけど
一応回収は出来るだろうし

50: 名刺は切らしておりまして 2016/01/21(木) 23:56:02.80 ID:0UK9d2rm.net
>>43
不労所得が回り始めるってのは投下資金回収して初めて成立する訳で
2011年2014年2015年購入ってことは5100万円のほとんどを現金で支払っとるってことや
まずこの分回収しないと、ただ預けた預金取り崩してるだけやでw

52: 名刺は切らしておりまして 2016/01/22(金) 00:01:04.31 ID:beblgipi.net
>>50
投資用マンション買っちゃうような奴はその辺気付いてないだろうw

自分で住むのが一番だよ
俺は趣味でそれやってるので、利回りは最悪だけど

53: 名刺は切らしておりまして 2016/01/22(金) 00:07:48.55 ID:67PB/nrS.net
>>50
銀行金利と物件の利回り差益が利益です。

58: 名刺は切らしておりまして 2016/01/22(金) 01:07:15.37 ID:3QyPnu8t.net
>>53
そうだよね。
家賃収入7000万円あるのに働いているのはすごいというコメントしている
馬鹿がいるのに驚くw

賃貸収入7000万円の消防士、兼業で懲戒処分
headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20160119-00010006-saga-l41

39: 名刺は切らしておりまして 2016/01/21(木) 23:18:19.19 ID:BG5N+bd+.net
物件がどれも賃料の割に管理費高すぎるだろ
年収も資産も大して多くない上に家族持ちで良くやってるよ
それでなんでリタイアとか考えるのかねえ

40代半ばで年収1800万+賃貸2件持ってるけど
預金1億超えても65までリタイア出来る気はしないね

45: 名刺は切らしておりまして 2016/01/21(木) 23:29:52.59 ID:BG5N+bd+.net
一人暮らしなのか。

じゃあ、投資用マンションなんて買わずに
躯体の状態が良い中古マンション買って、自分の趣味でリノベーションして
払い終わったら賃貸に出せば良いのにね

俺はそうしてるけど、空きが出ても借り手付くの早いよ
自分が住みたい所買って、住みたいようにリフォームして貸し出すんだから
そこそこお金ある一人暮らしの中年増えて来てるしね
内装に金使うから利回りは良くないけど、結果的に家賃タダくらいにはなるよ

46: 名刺は切らしておりまして 2016/01/21(木) 23:31:57.85 ID:EIVbu0CN.net
空室期間あると無収入&値下げの必要性で厳しくなる
損失出た分は働いて埋めるしかないのでまだ仕事のある今のうちに働いた方がいい
もしくは古いマンションに空室できたら自分がそこに住んで新しい自宅を賃貸にする

54: 名刺は切らしておりまして 2016/01/22(金) 00:16:02.30 ID:Qjyajh4v.net
家2軒と現金2億円あったから早期退職した。家族もなく生きがいもなく
働く気が起きないんだよね。これが貧乏だったら自殺してたかもしれんが
なまじっか金があるとうだうだ生きてしまう。

55: 名刺は切らしておりまして 2016/01/22(金) 00:20:26.91 ID:XuVqGtN2.net
えらく現実的なの出てきたな
でも不動産物件のローンが1400万、自宅ローンが2800万じゃ、アウトだなあ
ローン地獄と言って差し支えない

56: 名刺は切らしておりまして 2016/01/22(金) 00:22:59.63 ID:2ptHcKw1.net
ローン組んで不動産経営するなら相当うまくやらないとダメだと思う

62: 名刺は切らしておりまして 2016/01/22(金) 03:08:31.38 ID:aFZQZeRK.net
空室が出るたびにリフォームしろ修繕しろと言われてそんなに金は残らないと思うが
まずは自宅を売るべき

64: 2016/01/22(金) 03:49:57.99 ID:VfXIc1bg.net
1000%無理
今の職場で、適当に働いて、年金を確保しないと
後は、好きなことをして、日常の生活を楽にして、過ごしてればいいんじゃない

65: 名刺は切らしておりまして 2016/01/22(金) 04:32:04.39 ID:MYELfFXU.net
まず、金融総資産を3分割にする。これが、基本だろ。
1、定期預金。 郵便貯金・普通預金
2、不動産投資。 自宅居住用
3、株式運用。 配当期待
住宅ローンなんてさっさと清算しろよ。都内のワンルームなんて修繕維持費が
掛かるから売り飛ばせ。大島テル物件になったら不良債権。
老後年金で暮らすなら東京は大阪より民度が低く2,3割生活費が高くなるから
大阪に戻ってより文化的に暮せ。

14: 名刺は切らしておりまして 2016/01/21(木) 22:29:58.04 ID:DPHNR/8W.net
某賃貸住宅メーカーに騙されたパターンかな・・・



■編集元:http://anago.2ch.sc/test/read.cgi/bizplus/1453381807/


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